Wie umgehen mit Leerstand nach der Pandemie?

In der Reihe „Nach der Pandemie“ sprechen wir mit verschiedensten Menschen über Perspektiven und Utopien für die Zeit nach Corona. Heute im Gespräch: Ulrich Fries von den Kreativen Räumen Wien über den Umgang mit Leerstand nach Corona.

Von Melissa Erhardt

Radio FM4: Wir sprechen heute über den Umgang mit Leerstand nach der Pandemie. Zunächst würde mich interessieren, ob es seit der Pandemie eigentlich mehr Leerstand in Wien gibt.

Ulrich Fries: Bislang war es so, dass es kein echtes Leerstands-Problem in Wien gab. Klar gibt es die eine oder andere Ecke in der Stadt, wo das gehäuft vorkommt. Aber wenn man es mit kleineren Städten in Österreich vergleicht, wo die Ortszentren wirklich ausgestorben sind, hat Wien kein grassierendes Leerstands-Problem. Aktuell ändert sich die Situation ein bisschen. So richtig gut kann es noch keiner abschätzen, es gibt ja keine belastbaren Zahlen oder sowas in dem Bereich, aber man kriegt schon mit, dass es mehr wird. Die wirtschaftliche Situation ist einfach schwierig, vieles wurde vorübergehend zugesperrt, jetzt laufen die Stundungen aus, Steuern werden fällig etc. Welche Ausmaße das wirklich annimmt, kann keiner so richtig prognostizieren.

Radio FM4: Es gibt also keine offiziellen Zahlen zu Leerstand in Wien?

Ulrich Fries: Keine ist übertrieben, aber es ist generell ein schwieriges Thema. Es gibt ja verschiedene Arten von Leerstand. Der Leerstand, an den die meisten Leute denken, ist die Erdgeschosszone. Das ist am sichtbarsten: Ich gehe die Straße runter und sehe irgendwelche Läden bzw. Geschäftslokale, wo nix drinnen ist. Wenn aber irgendwo im dritten Stock was leer ist, sieht man das nicht so schnell. Und es gibt auch keine Meldepflicht für Leerstand - das wäre auch gar nicht so leicht umzusetzen, weil wer überprüft, ob irgendwas wirklich leer ist? Man kann auch niemanden zwingen, was zu vermieten, wenn jemand etwas nicht vermieten will. Das heißt, der einzige Weg, um zu Zahlen zu kommen sind Studien, die sich mit dem Thema beschäftigen. Zum Beispiel von Standort und Markt oder von EHL Immobilien. Einen wirklich flächendeckenden Überblick zum Thema Leerstand mit belastbaren Zahlen existiert aber nicht.

„Man kann niemanden zwingen, etwas zu vermieten, wenn er/sie das nicht vermieten will“

Radio FM4: Wie stellst du dir die Nutzung oder den Umgang mit Leerstand nach der Pandemie vor? Hast du da irgendwelche Konzepte oder Ideen?

Ulrich Fries: Natürlich gibt es Dinge, die wir uns wünschen. Ein ganz zentrales Thema wäre ein generelles Umdenken, was die Nutzung der Erdgeschosszone betrifft - also die Einsicht, dass die Erdgeschosszone mehr kann als einfach nur Einzelhandel. Der bricht zunehmend weg, durch Corona jetzt noch beschleunigt, aber auch vorher schon durch die Konkurrenz mit anderen Einkaufsstraßen. Die in der Peripherie tun sich schwer, während Mariahilfer- oder Kärntner Straße funktionieren. Genauso die Konkurrenz mit Einkaufszentren und zunehmend dem Online-Handel führen dazu, dass sich der Einzelhandel in der Erdgeschosszone immer schwerer tut. Es gibt aber andere Nutzungen, die dort gut hinpassen können. Das können Sachen aus dem Kunst- und Kulturbereich sein; Ausstellungsflächen, Ateliers und Proberäume, aber auch soziale Projekte wie Nachbarschaftszentren oder Schulungsräume. In Erdgeschosszonen können durchaus hybride kreative Räume verortet werden, in denen sozialer Austausch möglich ist und die dann auch viel für den Alltag in der Stadt leisten können.

Radio FM4: Warum gibt es das bisher nicht?

Ulrich Fries: Das Hauptproblem ist, dass solche Nutzer*innen in der Regel eben nicht die gleichen Mieten zahlen können wie der Einzelhandel. Hier wäre wichtig, dass eine Einsicht auf Seiten der Eigentümer*innen eintritt, zu sagen: Bevor ich etwas leer stehen lasse, sehe ich ein, dass es mehr Sinn hat, diese Räumlichkeiten für eine positive Nutzung in meiner Nachbarschaft zuzulassen und damit etwas Gutes für dieses Viertel zu tun. Es gibt natürlich einzelne Eigentümer*innen, die das tun. Aber die Hoffnung wäre, dass allgemein durchsickert: Die Zeit, wo Erdgeschosslokale an den teuren Einzelhandel vermietet werden können, sind ein bisschen vorbei. Man muss das ein bisschen holistischer sehen. Das wäre eine zentrale Hoffnung, dass sich mehr Eigentümer*innen finden, die über ihren Schatten springen und sagen: „Okay, ich nehme ein paar Euro weniger und dafür findet etwas gesellschaftlich Produktives statt.“

Radio FM4: Was wäre eine andere Art der Nutzung der leerstehenden Erdgeschosszonen?

Ulrich Fries: Eine Sache, die jetzt auch zunehmend eine Rolle spielen könnte, ist das Thema Produktion in der Stadt, da gibt‘s von der Stadt Wien auch ein Fachkonzept, „Produktive Stadt“. Der Wunsch besteht, Produktion in der Stadt zu halten. Das betrifft einerseits Industrieareale, aber durchaus auch diese klassische Handwerksgeschichten in Hinterhöfen. Sowas kann auch in die Erdgeschoss-Zone integriert sein.

Wenn es um Utopien und Wünsche geht, wäre in Wien aber auch eine neue Kultur der Austragung von Nutzungskonflikte ein Thema, das man mal ansprechen könnte. Prinzipiell ist es ja so, dass es riesige Auflagen für die Nutzung der Erdgeschosszone gibt. So einfach ist das nicht, irgendeine Schreinerei da rein zu setzen und fertig. Man braucht eine Betriebsanlagengenehmigung und das ist alles relativ aufwendig. Auch in der Gastronomie kennt man das Thema - man kann jetzt nicht einfach nutzen, wie man möchte. Und natürlich ist die Kommunikation mit den Anwohner*innen wichtig – hier wäre es aber schön, wenn man statt dem direkten Behördengang vielleicht auch eher mit den Nutzerinnen direkt kommuniziert und sagt: Okay, das nervt, ihr seid dann und dann zu laut etc., statt direkt die Behördengrätsche anzubringen. Wenn man mehr Kunst und Kultur und mehr Produktion in die Erdgeschosszone bringt, wird es bestimmt mehr Nutzungskonflikte geben als jetzt beim klassischen Einzelhandel.

Radio FM4: Geht der Fördertopf „Geschäftsbelebung Jetzt“ der Stadt Wien in diese Richtung? Oder stärkt der Topf erst recht wieder den Einzelhandel?

Ulrich Fries: Den Fördertopf gab es bereits, aber es gab jetzt einige Änderungen im Zusammenhang mit der Krise, auf die wir schon seit Jahren hingewiesen haben. Das ist in erster Linie mal, dass eben nicht mehr nur klassisch gewerbliche Nutzerinnen förderfähig sind, sondern jetzt z.B. auch Vereine. Das war etwas, was wir uns immer gewünscht haben, weil die meisten, die an uns herantreten und Räume suchen, sind keine GmbH oder so sondern ein Verein. Auch andere Parameter sind jetzt nicht mehr so eng definiert wie früher. Der Topf stellt Projekten einfach finanzielle Mittel für die Aktivierung eines Raumes bereit. Und das ist ja auch ein Thema. Also auf der einen Seite geht es darum, wie ich die Miete langfristig zahle, aber auf der anderen Seite muss ich auch erstmal die Renovierung am Anfang schaffen. Gerade wenn etwas lang leer gestanden ist, ist manchmal keine Heizung drin und was weiß ich. Da muss man manchmal echt investieren und da ist diese Förderung auf jeden Fall hilfreich.

Radio FM4: Gibt es vielleicht noch einen utopischen Gedanken, der dir bei der Nutzung von Leerstand durch den Kopf geht?

Ulrich Fries: Also die meisten Sachen, die ich jetzt gesagt habe, hab ich schon oft gesagt. Das ist einfach das, was wir machen. Aber wenn es wirklich um Utopien geht, gibt es da schon noch ein anderes Thema. Und zwar fände ich es toll, wenn in Wien mal wieder irgendwas in Richtung eines, ich sage mal im weitesten Sinne, Kultur- oder Creative Areal zustande kommen würde. Diese Art von Nutzungen wird zunehmend aus der Stadt verdrängt und ich glaube, dass es eigentlich einen riesigen Bedarf für sowas gäbe. Da geht es gar nicht nur um die Nutzung in geschlossenen Räumen, sondern durchaus auch um Freiflächen.

„Es wäre toll, wenn in Wien mal wieder ein Kultur- oder Creative Areal zustande kommen würde“

Ein Beispiel für eine Fläche, wo ich mir sowas zumindest perspektivisch vorstellen könnte, wäre dort am Gleisstrang vom Westbahnhof. Da gibt’s teilweise Bestandsgebäude, Hallen und sowas und da wäre es vorstellbar, dass da eine Kombination aus Gebäuden entsteht, wo Künstler*innen Ateliers haben, Konzerte und ähnliche Dinge stattfinden können und es gleichzeitig aber auch freie Flächen gibt, wo einfach mal wieder das kreative Potenzial, das in der Stadt ja auf jeden Fall vorhanden ist, sichtbar wird. Im Zuge des Wachstums der Stadt der letzten 20 Jahre ist da viel verdrängt worden. Bei den Flächen, die es noch gibt, sollte man vielleicht überlegen, ob man da nicht auch mal etwas Dauerhaftes schafft, wo sowas auch einen Platz hat. Und nachdem da immerhin Züge fahren und das eh nicht super leise ist, wäre das vielleicht ein guter Ort.

Radio FM4: Kannst du uns zum Schluss verraten, wie eine Beratung für Raumsuchende überhaupt abläuft und hast du vielleicht praktische Tipps für Raumsuchende?

Ulrich Fries: Wenn jemand mit einer Raumsuche an uns herantritt, informieren wir erstmal, welche Möglichkeiten es überhaupt gibt, an leistbare Räume zu kommen. Wir haben ja leider selbst keine Räume, die wir vergeben können und es gibt ja leider auch keine Listen, die tagesaktuell zeigen, wo was leer ist. Deswegen weisen wir auf Portale mit relativ leistbaren Räumlichkeiten hin, z.B. die Geschäftslokale und Ateliers von Wiener Wohnen oder das Portal Freie Lokale von der Wirtschaftskammer, da gibt’s teilweise relativ günstige Lokale. Dann gibt es auch die Möglichkeit, Räumlichkeiten zu teilen, um Kosten zu sparen, z.B. über den Raumteiler von ImGrätzl oder bei bestehenden Projekten anzudocken.

Wozu wir aber auch animieren, ist selbstständig aktiv zu werden und zu versuchen, selbst einen Raum zu aktivieren. Also sich in dem Stadtteil, wo man gerne den Raum hätte, selbst umzuschauen was da leer ist und uns dann die Adressen geben. Wir schauen dann im Grundbuch nach, wer die Eigentümer sind. In 70 Prozent der Fälle kommt man da schon drauf, dann geben wir die Kontakte weiter und unterstützen eventuell auch bei der Kontaktaufnahme. Da gibt es gewisse Argumente, die man anführen kann – dass man z.B. sagt: Hey, ihr kriegt wenigstens Betriebskosten rein und wir könnten ein spannendes Projekt machen. Sinnvoll ist es auch immer, ein Konzept zu erstellen, was man denn genau machen möchte. Weil neben der finanziellen Thematik steht für Eigentümer*innen teilweise auch so ein bisschen das Thema Vertrauen im Wege. Da macht es einfach Sinn professionell aufzutreten und Vertrauen zu schaffen, dass da jetzt nichts Schlimmes passiert, sondern dass man eigentlich etwas Sinnvolles tut.

Was wir uns wünschen würden, ist dass wir vermehrt auch von Eigentümer*innen von leerstehenden Räumen kontaktiert werden. Wenn die eine kreative Nutzung haben wollen, schauen wir, ob von den Raumsuchenden, die sich in letzter Zeit bei uns gemeldet haben, irgendwelche Anfragen gut passen und dann versuchen wir da zu vernetzen. Ein Beispiel dafür wäre das Brut am Nord-West Bahnhof. Da hat sich die Immobilienfirma bei uns gemeldet und wir haben uns überlegt, was für Nutzerinnen da gut reinpassen könnte. Das Brut hat gerade gesucht und es ist zustande gekommen.

„Jetzt gibt es mehr Leerstände – und je mehr Eigentümer*innen sich bei uns melden, umso mehr Projekte kommen dann vielleicht auch zustande.“